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　　政策的明确也令万亿级REITs市场被打开，不过，公募REITs对于大部分普通

　　公募REITs，又被称为房地产投资信托，通俗来讲就是，投资者把钱集资起来买一些“物业”，然后把这些“物业”交给专业的REITs公司来管理。

　　于近期发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》给出了答案：基础设施REITs试点项目首要聚焦京津冀、雄安新区等重点区域，同时优先支持基础设施补短板项目，鼓励5G、通信铁塔、物联网等新型基础设施项目开展。主要包括：仓储物流、收费公路、城镇供水、人工智能等项目。值得注意的是，住宅和商业地产并不在范围内。

　　借鉴海外市场，REITs产品的主要收益来源有三方面：一是房产价格上涨的增值收益；二是物业的营业收入；三是稳定的物业租金，收益的大部分将用于发放分红。根据《指引》要求，基础设施基金应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年不得少于1次。

　　通过这种资产证券化的方式，形成小而分散的份额，便于普通投资者通过小额资金享受到商业地产等物业租金收益。与此同时，可以有效盘活资产解决不动产流动性低的问题。

　　这种双赢的REITs产品也被历史证明有着不错的收益涨幅。根据东北证券的一份研究报告，美国与日本REITs均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以美国REITs为例，权益型REITs在1980年~2020年的40年年化收益率达到11.35%，跑赢美股市场各大指数。

　　尽管国内公募REITs尚处于发展初期，但这个词并不是近几年才出现的，早在2005年就呼声渐起。不过，国内公募REITs的诞生因为法律基础不够完善、治理结构、监管难度、税收等问题一波多折。2015年，鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金的“出道”令国内公募类REITs的成功破冰，但因产品并不直接持有物业只有租金收入，被归为“类REITs”产品，且普通投资者无法参与。截至目前，市场上还有广发美国、嘉实全球、诺安全球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITs指数等QDII产品。

　　早在今年5月征求意见稿下发的初期，基金公司就对公募REITs基础设施建设显示出浓厚兴趣。而招贤纳士就是新兴领域扩建第一步——包括海富通、新华、德邦等十余家公募基金广发“英雄帖”。那么伴随着《指引》的最终落地，基金公司招聘、产品发行近况如何呢？

　　“目前公司REITs投资部已经组建，部门负责人已经到岗，后续会陆续补充相关投研人员。”北京某基金公司相关人士透露道，“不过我们公司相关人员招聘进展较慢，创新式业务一般都是从头部基金公司开始着手的，这个领域本身对口人才也不多，之前涉及到ABS业务的公司还好一些。我们公司目前规模体量一般，不过因为股东方和子公司方面有一些ABS项目经历，所以希望能在这个领域深耕。”

　　部分基金公司在既有基础上进行深度布局，德邦基金就表示，该公司在2019年设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部，对REITs资产有较多的研究，未来将在此基础上进行深入研究。

　　至于产品的最新进展，上述北京地区负责人介绍道，“目前，公募REITs的产品设计框架已经完成，部分细节还需要根据最新的审核指引完善。相关制度已经初步撰写，后续根据实际业务的开展情况再进行修订。已经有数个初步确定合作意向的项目在进行尽调，其中较快的即将上报发改委。”

　　不过，因为是新生事物发展初期，机遇背后往往伴随着挑战。谈及发展难点，鹏华基金副总裁邢彪称，“基础设施REITs在逐步落地的过程中也面临诸多需要克服的困难。比如，绝大多数基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题，需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题，也需要得到税政部门的支持；部分基础设施资产的业务涉及民生利益，政府对于基础设施服务的定价考虑了民生利益等外部性因素，如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题；对于在国有体制内的基础设施运营管理团队，发行REITs后，面临公开的市场化考核，如何安排好考核与激励，最大化地激发运营管理团队的积极性也需要多维度的考量。”

　　公募基金产品筹备、团队搭建推进过程中，也吸引了一批对基础设施资产投资饶有兴趣的普通投资者们。那么，对于这片万亿级体量的新蓝海，投资者该如何去布局呢？

　　根据相关要求，此次基础设施REITs基金分为：战略配售和公开发售。其中，战略配售比例不低于基金份额发售数量的20%；公开发售扣除战略配售不高于80%。公募REITs战略配售更多的是指，配售给基础设施资产支持证券管理人，和通常的二级市场打新并不一样，而普通投资者则可以通过二级市场购买或者网上、网下申购的方式直接参与。“因为有战略配售、网下发售份额，所以在比例上机构会占大部分。”天相投顾高级基金研究员星坦言。

　　在星看来，公募REITs产品在交易形式上与其他产品没有太大的区别，场内和场外都是可以的。“初期市场关注度高，考虑到封闭运作带来流动性上的区别，建议有场内交易ETF基金经验的投资者可以关注二级市场上市后的折溢价套利机会；普通投资者长期配置的话，场外参与即可。”

　　此外，“不建议投资者在不了解REITs运作方式及投资标的的情况下贸然参与。由于REITs基金投资标的的特殊性及较长的封闭期，更适合机构投资者或作为长期固收类配置的个人投资者，需要对REITs基金底层资产支持证券所持有的基础设施项目公司有较为充分的了解。REITs在国内的发展空间很大，但初期基金管理人及资产支持证券管理人可能需要一段时间的磨合，可以多观望一下。”

　　“公募REITs作为市场全新的投资品种，其产品涵盖内容较多，交易结构和市场估值等方面存在一定复杂性，普通投资者通常需要循序渐进的认知过程，此时可向专业机构寻求相关投资建议。因此在前期试点阶段，普通投资者可以通过公募基金的直销柜台、以及银行、券商代销渠道进行申购。”德邦基金如是说道。

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