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　　1月14日，青岛宅地市场迎来2026年“第一拍”。当日上午，市南区原百安居地块（SN0501-23地块）地块拍卖，地块占地面积29795.5㎡，规划建筑面积8.64万㎡，最终，该地块被华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联手以总价10.15亿元、单价12562元/㎡竞得。据统计，该地块是市南近3年出让的住宅类用地中建面最大地块。从地块质素来看，地块位于市南核心区，配套成熟且交通便利，自地块拆除以来就备受关注，此次地块成功出让，让大众对地块未来开发备受期待。

　　具体来看，地块位于市南区泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北，用地性质为二类城镇住宅、商业服务业、教育体育混合用地，总占地面积29795.5㎡，容积率2.9，规划建筑面积8.64万㎡，出让部分建面约80800㎡，其中住宅部分53200㎡、商业服务业27600㎡，此外地块还划拨有3150㎡教育用地、2000㎡体育用地。地块起始楼面价12562元/㎡，起拍总价10.15亿。

　　14日上午，地块拍卖，最终，该地块被华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司底价竞得，成交楼面价12562元/㎡，成交总价10.15亿元。

　　据机构统计，该地块是市南近3年出让的住宅类用地中建面最大地块。地块本身质素优质，作为市南中东部近年来稀少的优质涉宅地块，区位优势十分明显。地块紧邻山东路、胶宁高架路、宁夏路等市南区核心主干道，并紧邻在建地铁5号线号线站点；周边有超银中学、超银小学、镇江路小学等优质教育资源，以及九七一医院等医疗资源；近距离还有市南万象城、市北CBD等优质商业配套。

　　此次拍卖的原百安居地块，很多老青岛人印象深刻。有着20年历史的百安居及周边楼体，曾是建材卖场和多家体育类教培机构的聚集地，在青岛的商业版图中占据一席之地，承载着许多青岛人的家装回忆。

　　随着城市的快速发展，山东路与胶宁高架路交会处的这片区域，逐渐显露出诸多与时代发展不相适应的问题，其拆除改造也成为城市更新进程中的重要一环。这里原有的商业形态较为单一，传统的建材卖场难以满足当下消费者多元化的购物及生活需求。

　　2024年12月，就“宁夏路89号、91号与山东路38号地块实施房屋征收”工作，市南区曾做相关文字解读。地铁5号线市南段沿宁夏路布局线号地块下穿，对地块的更新建设造成了影响，同时该地块建成年代久远，城市形象与所处城市区位已不相匹配，存在更新提升的必要性。

　　2025年5月，青岛市市南区城市建设局发布宁夏路89号、91号与山东路38号地块房屋拆除工程竞争性磋商公告，将宁夏路89号、91号与山东路38号地块纳入房屋拆除工程。其中提到，山东路38号地块为百安居，结构为框架结构，屋顶为钢结构，建筑面积约21346.85平方米，层数为2层，后期自建仓库为钢结构，建筑面积627㎡。

　　2025年8月，山东路百安居卖场拆除一空，整个地块夷为平地，地块控规调整。根据《市南区中片区SN0501-23、SN0501-26、SN0505-79地块控制性详细规划调整批前公示》，SN0501-23、SN0501-26是原五星电器地块及山东路百安居地块，市南区政府结合地铁5号线建设，拟对两宗地块控制详细规划指标进行调整。此次调整将两地块由中小学用地和商业用地调整为商住混合用地，容积率2.9，其中住宅不超过5.26万平方米、商服不超过2.76万平方米。此外，该地块还需配建6班幼儿园、托育所470平方米，街道全民健身中心2000平方米、养老服务站600平方米。建筑高度方面，商服高度不超过100米、住宅高度不超过80米。

　　2025年11月，市自然资源和规划局发布原百安居地块土地出让预申请公告；12月，该地块土地出让公告正式发布；2026年1月，地块拍卖、成交。

　　随着地块成交，对地块的开发引发广泛关注。由于市南区开发早，城市框架基本定型，未来可供应的土地有限。据卓易数据统计，2024年以来市南区成交3宗住宅类用地，此前成交的两宗地块分别是原百安居地块东侧的海诺地块和市南西部靠近轮渡的保利与青铁合作的保利青铁天珺瑞海地地块，此次成交的原百安居地块位于市南核心区，配套成熟且交通便利，优势明显。

　　卓易数据高级分析师王玟琳表示，地块打造综合体对周边配套来说是一个升级，另外，因市南新入市项目较少，该项目对市南楼市来说堪称“及时雨”，且地块由华润和青铁联合打造，预计未来会引发广泛关注。

　　也有业内人士分析，此次百安居地块成功出让，不仅为市南新房“补仓”，更以“商住+教育+体育”复合规划引发市场对主城区城市更新路径的深度探讨。未来，该项目能否突破复合用地开发瓶颈，打造出符合高品质需求的居住样本，能否打造出新的TOD标杆项目，值得市场持续关注。

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